전세와 월세 장단점 - 내 집 마련 전 알아야 할 것 - 나침반

전세와 월세 장단점 - 내 집 마련 전 알아야 할 것

전세 월세 도대체 뭘로해야할지 고민되시죠? 저도 작년에 경험해봤어요. 아들래미가 전세 계약하는데 도와달라고 해서 함께 갔는데, 정말 복잡하더라고요. 예전엔 그냥 등기부만 확인하면 됐는데, 이제는 확인할 게 산더미예요.

집 구하는 일이 이렇게 어려워질 줄 몰랐네요. 전세냐 월세냐 선택하기도 쉽지 않고, 사기 뉴스도 자주 나오니까 걱정이 많으실 거예요.

이 글을 끝까지 읽어보시면 전세와 월세의 모든 것을 이해하실 수 있고, 마지막에는 사회 초년생들이 꼭 알아야 할 주거 선택 비법까지 알려드릴게요!

이 글을 통해 얻어가실 내용

✅ 전세와 월세의 진짜 장단점을 솔직하게 알 수 있음

✅ 요즘 달라진 부동산 시장 상황을 이해할 수 있음

✅ 사기 예방법과 계약 시 필수 확인사항을 배울 수 있음

전세와 월세, 기본적인 이해부터 시작해요

요즘 젊은 친구들도 전세와 월세 중 뭘 선택할지 고민이 많다고 하더라고요. 예전엔 당연히 전세였는데, 지금은 상황이 많이 달라졌어요.

전세가 뭔지 다시 한번 정리해볼게요

전세는 집주인에게 목돈(전세보증금)을 맡기고, 매달 월세 없이 사는 방식이에요. 계약 끝나면 그 돈을 고스란히 돌려받는 거죠.

우리나라만의 독특한 제도라고 하는데, 사실 프랑스나 스페인에도 비슷한 제도가 있다고 해요. 집주인 입장에서는 세입자한테 받은 돈을 다른 투자에 활용할 수 있어서 좋고, 세입자 입장에서는 매달 월세 나갈 걱정이 없어서 좋았던 거예요.

그런데 요즘은 이야기가 좀 달라졌어요.

월세는 어떤 방식일까요?

월세는 말 그대로 매달 일정한 돈을 내고 사는 방식이에요. 보증금도 있긴 하지만 전세보다는 훨씬 적어요.

월세도 여러 종류가 있어요

• 순수월세: 보증금 없이 매달만 내는 방식 (사글세라고도 해요)
• 보증부월세: 보증금이 조금 있는 월세
• 반전세: 보증금이 꽤 큰 월세 (요즘 전세에서 이걸로 바뀌는 경우가 많아요)

전세의 장점과 단점, 솔직하게 말씀드릴게요

저희 세대는 전세가 당연히 좋다고 생각했는데, 요즘은 꼭 그렇지만도 않더라고요.

전세의 좋은 점들

매달 나가는 돈이 없어요
이게 전세의 가장 큰 장점이죠. 한 달에 50만원씩 나간다고 생각해보세요. 2년이면 1,200만원이에요. 연금으로 사시는 분들에게는 정말 큰 부담이거든요.

목돈이 그대로 보전돼요
계약 끝나면 맡긴 돈을 다시 받잖아요. 물론 요즘은 이것도 100% 확신하기 어려워졌지만요.

세금 부담이 없어요
집을 사면 취득세, 재산세 이런 게 나가는데 전세는 그런 게 없어요.

전세의 문제점들

목돈 마련이 어려워요
요즘 전세보증금이 얼마나 올랐는지 아세요? 서울 아파트 전세금이 억 단위는 기본이에요. 이런 큰돈을 한 번에 마련하기가 쉽지 않죠.

돈이 묶여서 급할 때 쓸 수 없어요
갑자기 병원비가 필요하거나, 자녀 도움이 필요할 때 전세보증금은 건드릴 수 없어요.

요즘 가장 큰 문제 - 보증금 못 받을 위험
이게 정말 심각해요. 뉴스에서 보셨겠지만 전세사기나 깡통전세 때문에 평생 모은 돈을 날리는 분들이 많아졌어요.

제가 아는 지인도 3억 전세금을 못 받아서 지금도 법정 다니고 있어요. 정말 마음이 아프더라고요.

금리가 오르면 더 불리해져요
전세자금대출 받아서 전세 들어가는 분들 많으시죠? 요즘 금리가 높아져서 대출 이자가 월세보다 더 나오는 경우도 있어요.

전세보증보험은 꼭 들어야 해요

요즘은 전세 계약할 때 전세보증보험이 거의 필수예요. 집주인이 보증금 안 줘도 보험회사에서 대신 줘요.

가입할 수 있는 곳들

- 주택도시보증공사(HUG)
- 한국주택금융공사(HF)
- SGI서울보증

다행히 2018년부터는 집주인 동의 없이도 가입할 수 있어요. 보험료는 좀 나가지만 평생 모은 돈 지키려면 꼭 들어야 해요.

월세의 장점과 단점도 알아볼게요

요즘 월세로 눈 돌리는 분들이 많아졌어요. 나름 이유가 있더라고요.

월세의 좋은 점들

처음에 큰돈이 안 들어요
전세보증금 3억 마련하기 어려우니까, 보증금 5천만원에 월세 100만원 이런 식으로 하는 거죠.

남은 돈으로 다른 일 할 수 있어요
목돈이 안 묶이니까 예금도 넣고, 필요하면 다른 투자도 하고, 급한 일 생기면 바로 쓸 수 있어요.

보증금 날릴 위험이 적어요
전세보증금 3억 날리는 것보다는 월세 보증금 5천만원 날리는 게 낫죠. 물론 날리면 안 되지만요.

이사가기 편해요
집 상태가 안 좋거나, 집주인과 문제 생기면 계약 끝나고 다른 데로 옮기기가 전세보다 수월해요.

월세의 문제점들

매달 나가는 돈이 부담돼요
연금으로 사시는 분들에게는 매달 월세가 정말 큰 부담이에요. 월세 100만원이면 1년에 1,200만원이거든요.

월세가 계속 올라요
요즘 서울 아파트 월세가 엄청 오르고 있어요. 작년보다 20-30% 오른 데도 많고요. 매년 이렇게 오르면 부담이 어마어마해져요.

계약 갱신할 때 불안해요
집주인이 월세 올려달라고 하거나, 아예 나가달라고 할 수도 있어요. 그러면 또 이사를 해야 하고요.

전세 vs 월세, 어떻게 계산해볼까요?

예를 들어 같은 집이 전세 3억, 월세 보증금 1억에 월세 100만원이라고 해봐요.

전세 선택 시

- 전세자금대출 받아야 함 (금리 5% 가정)
- 월 이자: 약 125만원
- 관리비, 공과금 별도

월세 선택 시

- 월세 100만원
- 관리비, 공과금 별도
- 남은 2억원으로 다른 활용 가능

이렇게 보면 요즘은 전세가 무조건 좋다고 할 수 없어요. 금리가 높으면 전세자금대출 이자가 월세보다 더 나올 수도 있거든요.

어떤 경우에 전세가 좋을까요?

이런 분들에게는 전세가 좋아요

- 목돈이 충분히 있으신 분
- 매달 고정 지출 줄이고 싶으신 분
- 오래 살 예정이신 분
- 전세보증보험 가입이 가능한 집

하지만 요즘은 전세 구하기도 어렵고, 위험부담도 커서 신중하게 생각해야 해요.

어떤 경우에 월세가 좋을까요?

이런 분들에게는 월세가 좋아요

- 큰 목돈 마련이 어려우신 분
- 자금 유동성을 높게 유지하고 싶으신 분
- 단기간 거주 예정이신 분
- 전세사기 위험이 걱정되시는 분

월세는 매달 나가는 부담은 있지만, 목돈 위험은 상대적으로 적어요.

계약할 때 꼭 확인해야 할 것들

요즘은 정말 확인할 게 많아졌어요. 예전처럼 대충하면 큰일 나요.

반드시 확인해야 할 서류들

등기부등본 (두 번 확인하세요!)

- 계약 전에 한 번
- 잔금 주기 직전에 또 한 번
- 집주인이 맞는지, 근저당 얼마나 있는지 확인

건축물대장

- 불법 건축물인지 확인
- 실제 면적이 맞는지 확인

납세증명서

- 집주인이 세금 안 낸 게 있는지 확인
- 체납 세금이 있으면 보증금보다 먼저 가져가요

선순위 임차보증금 확인 (빌라의 경우)

- 다른 세입자들 보증금이 얼마인지 확인
- 이게 너무 많으면 내 보증금 못 받을 수 있어요

사기 조심하는 방법

임대인 신분 꼼꼼히 확인
신분증과 얼굴 대조해서 확인하고, 대리인이면 위임장까지 확인하세요.

보증금은 집주인 계좌로만
다른 사람 계좌로는 절대 송금하지 마세요.

전입신고와 확정일자 즉시
계약하고 이사한 날 바로 동사무소 가서 전입신고하고 확정일자 받으세요.

월세도 마찬가지로 주의하세요

월세라고 안전한 게 아니에요. 확인할 건 똑같이 다 확인해야 해요.

특히 확인할 것들

- 공과금, 관리비 포함 여부
- 월세 소득공제 가능 여부
- 계약 갱신 조건
- 월세 인상 제한 (연 5% 이내)

분쟁 생기면 어떻게 하죠?

혼자 해결하려고 하지 마시고 전문기관 도움 받으세요.

도움받을 수 있는 곳들

- 주택임대차분쟁조정위원회
- 대한법률구조공단
- 서울시 전월세보증금지원센터 (02-2133-1200~1208)
- 한국소비자원

내용증명 보내는 것도 좋은 방법이에요.

어르신, 사회초년생들이 특히 조심해야 할 사기들

이런 사기 조심하세요

- 위반건축물인 줄 모르고 계약
- 집주인 신분 위조
- 세금 체납된 집
- 깡통전세 (집값보다 전세금이 높은 경우)
- 조직적인 전세사기

예방 방법

- 모든 서류 직접 발급받아 확인
- 가족과 함께 계약 진행
- 전문기관 상담 받기
- 보증보험 가입

자녀와 함께 계약할 때 주의점

자녀 도움 받는 건 좋은데, 세금 문제 생길 수 있어요.

주의할 점들

- 자녀 집에 무상 거주 시 증여세 문제
- 자녀한테 돈 빌릴 때도 세금 문제
- 모든 거래 투명하게 기록
- 계좌 이체로 증빙 남기기

기초연금 받으시는 분들 꼭 보세요

이거 정말 중요한데 모르시는 분들이 많아요.

기초연금 계산할 때

- 자가 주택: 시가표준액으로 계산 (보통 시가의 50%)
- 전세 주택: 보증금 전체가 재산으로 계산

그래서 자가에서 전세로 바꾸면 오히려 기초연금이 줄거나 끊어질 수 있어요!

예를 들어 4억 집 팔고 3억 5천만원 전세 들어가면, 기초연금 소득인정액이 더 올라갈 수 있어요. 이상하죠?

주거 바꾸기 전에 꼭 주민센터에서 확인해보세요.

중개수수료도 미리 알아두세요

전세의 경우
보증금에 일정 비율 곱해서 계산해요.

월세의 경우
(보증금 + 월세 × 100) 또는 (보증금 + 월세 × 70)으로 계산해요.

월세는 계산이 좀 복잡해서 예상보다 중개수수료가 많이 나올 수 있어요.

요즘 부동산 시장 상황

주요 변화들

- 전세 → 월세로 바뀌는 추세 심화
- 서울 아파트 월세 많이 올랐음
- 전세 물량 부족해서 전세금도 올랐음
- 앞으로 신축 아파트도 적게 들어옴

이런 상황이니까 더욱 신중하게 선택하셔야 해요.

끝까지 읽어주신 분들을 위해 준비한 내용이 있어요!

조금만 더 기다려주세요 📝

마지막에 드리는 값진 조언

여기까지 읽어주셔서 정말 감사해요! 약속한 대로 어르신들만을 위한 주거 선택 비법을 알려드릴게요.

🏠 어르신 맞춤형 주거 선택 가이드 🏠

1단계: 본인 상황 정확히 파악하기

- 현재 가진 목돈이 얼마인지
- 매달 들어오는 수입이 얼마인지
- 기초연금 받고 계신지
- 건강상태와 거동 가능 여부

2단계: 위험 감수 능력 확인하기

- 전세사기 위험 감당할 수 있는지
- 매달 월세 부담 감당할 수 있는지
- 목돈 유동성이 꼭 필요한지

3단계: 지역별 맞춤 전략

- 서울/수도권: 월세 고려 (전세 구하기 어렵고 비쌈)
- 지방 광역시: 전세도 가능 (상대적으로 안정적)
- 소도시: 개인 상황에 따라 선택

4단계: 연령대별 추천

- 60대 초반: 전세도 고려 가능 (활동력 있고 계약 관리 가능)
- 70대: 월세 추천 (복잡한 전세 계약보다 단순한 월세가 안전)
- 80대 이상: 가족 도움받아 월세 (자녀와 함께 결정)

5단계: 실제 계산해보기

같은 동네 비슷한 집으로 전세와 월세 각각 계산해보세요:
- 전세자금대출 이자 vs 월세 + 남은 돈 운용 수익
- 전세보증보험료 등 부대비용
- 기초연금 변화 영향

6단계: 최종 안전 체크리스트

☐ 전세보증보험 가입 가능한지 확인
☐ 집주인과 중개사 신뢰성 확인
☐ 가족과 충분히 상의
☐ 비상금 충분히 남겨두기
☐ 계약서 조항 하나하나 이해하기

🌟 초년생들께 드리는 마지막 당부 🌟

저희 세대는 "전세가 무조건 좋다"고 생각했는데, 지금은 그렇지 않아요. 본인 상황에 맞는 선택이 가장 현명한 선택입니다.

무엇보다 안전이 최우선이에요. 조금 불편하더라도 사기당할 위험이 적고, 가족과 함께 관리할 수 있는 방향으로 선택하시기 바라요.

평생 모은 소중한 자산, 꼭 지켜내시길 응원합니다! 🏠